{"schemaVersion":1,"@context":"https://schema.org","@type":"Article","identifier":"2021_1097","headline":"インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人のTOB・MBO事例：投資ビークル（米スターウッド）（2021-04-07公表・2021年収録）","description":"インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人に対するスターウッドのTOBは、スポンサーの同意を得ないまま始まり、最終22,500円まで二度増額しても不成立に終わった。応募348,378口は、引下げ後の下限3,877,247口の約9％にすぎず、価格競争がそのまま応募支持へ結び付かなかった。","canonicalUrl":"https://tobradar.com/tob/deals/2021-1097/","machineReadableUrl":"https://tobradar.com/tob-data/cases/2021-1097.json","catalogUrl":"https://tobradar.com/tob-data/cases.json","inLanguage":"ja","datePublished":"2026-07-15","dateModified":"2026-07-15","dataUpdatedAt":"2026-07-27T07:05:22.366Z","author":{"@type":"Person","name":"noru","url":"https://tobradar.com/about/"},"citation":[{"@type":"CreativeWork","identifier":"s1097-start","name":"スターウッド・キャピタル・グループによる本投資法人投資口に対する公開買付けに関する意見表明（反対）のお知らせ","url":"https://www2.jpx.co.jp/disc/32980/140120210506406309.pdf","datePublished":"2021-05-06","publisher":{"@type":"Organization","name":"インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人"}},{"@type":"CreativeWork","identifier":"s1097-result","name":"投資口併合及び規約一部変更に関するお知らせ","url":"https://www2.jpx.co.jp/disc/32980/140120210830491543.pdf","datePublished":"2021-08-30","publisher":{"@type":"Organization","name":"インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人"}}],"recommendedCitation":"TOBレーダー「インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人のTOB・MBO事例：投資ビークル（米スターウッド）（2021-04-07公表・2021年収録）」noru、記事確認 2026-07-15、https://tobradar.com/tob/deals/2021-1097/（参照日を追記）","citationGuidance":["確認済み事実はfactsのsourceIdsとsourcesを対応させて確認してください。","analysisはnoruの独自分析であり、リンク先原資料の記述とは区別してください。","limitationsに記載した未確認事項を断定しないでください。"],"record":{"dealId":"2021_1097","startDate":"2021-04-07","startStatus":"開始","startTitle":"[不成立]米スターウッド、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人＜3298＞をTOBで非上場化","startUrl":"https://maonline.jp/news/20210407a","finalStatus":"不成立","lastEventDate":"2021-08-30","lastEventTitle":"スターウッド公開買付けの不成立を含む投資口併合・規約変更の公式履歴","lastEventUrl":"https://www2.jpx.co.jp/disc/32980/140120210830491543.pdf","eventCount":2,"caseUrl":"https://maonline.jp/db/tob/2021/1097","targetCode":"3298","targetName":"インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人","bidderName":"投資ビークル（米スターウッド）","relationLabel":"インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人←投資ビークル（米スターウッド）","offerPriceYen":22500,"offerPriceText":null,"announcementPriceYen":17651,"announcementPriceSource":"market_close","premiumPct":27.47,"threeMonthPremiumPct":38.98,"tenderStartDate":"2021-04-07","tenderEndDate":"2021-06-15","tenderPeriodLabel":"2021-04-07 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公開買付銘柄","url":"https://www.rakuten-sec.co.jp/ITS/Companyfile/tob_20212.html","source":"楽天証券","kind":"reference","confidence":"medium"},{"title":"スターウッド・キャピタル・グループによる本投資法人投資口に対する公開買付けに関する意見表明（反対）のお知らせ","url":"https://www2.jpx.co.jp/disc/32980/140120210506406309.pdf","source":"インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人","kind":"official","confidence":"high"},{"title":"投資口併合及び規約一部変更に関するお知らせ","url":"https://www2.jpx.co.jp/disc/32980/140120210830491543.pdf","source":"インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人","kind":"official","confidence":"high"}],"bidderCode":null,"announcementPriceText":null,"premiumBasis":null,"tenderAgent":null,"subAgent":null,"tenderFilingYear":null,"listingStatus":null,"dealType":"TOB","isJapaneseTenderOfferFiling":true,"isSelfTender":false,"generatedAt":"2026-07-15T11:49:51.402Z","year":2021,"caseStudyUrl":"https://tobradar.com/tob/deals/2021-1097/","caseStudyJsonUrl":"https://tobradar.com/tob-data/cases/2021-1097.json"},"research":{"schemaVersion":2,"year":2021,"dealId":"2021_1097","editorialStatus":"publish_ready","researchedAt":"2026-07-15","reviewedAt":"2026-07-15","author":"noru","reviewedBy":"noru","sources":[{"id":"s1097-start","tier":"primary","documentType":"target_opinion","publisher":"インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人","title":"スターウッド・キャピタル・グループによる本投資法人投資口に対する公開買付けに関する意見表明（反対）のお知らせ","url":"https://www2.jpx.co.jp/disc/32980/140120210506406309.pdf","publishedAt":"2021-05-06","accessedAt":"2026-07-15","documentId":"140120210506406309"},{"id":"s1097-result","tier":"primary","documentType":"official_history","publisher":"インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人","title":"投資口併合及び規約一部変更に関するお知らせ","url":"https://www2.jpx.co.jp/disc/32980/140120210830491543.pdf","publishedAt":"2021-08-30","accessedAt":"2026-07-15","documentId":"140120210830491543"}],"facts":[{"id":"f1097-setting","text":"買付者は投資ビークル（米スターウッド）、対象はインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人である。外部ファンドによる上場REITへの敵対的提案と、スポンサー側の対抗買収が競合した案件である。","sourceIds":["s1097-start"],"locator":"開始・意見資料p.1-3「公開買付者・対象者」「背景」","confidence":"confirmed"},{"id":"f1097-terms","text":"最終買付価格は22,500円、公開買付期間は2021-04-07から2021-06-15までで、買付予定数の下限は3,877,247口とされた。","sourceIds":["s1097-start","s1097-result"],"locator":"開始資料p.12・結果資料p.2「買付価格・期間・買付予定数」","confidence":"confirmed"},{"id":"f1097-opinion","text":"対象投資法人は価格の不十分さ、目的への疑義、投資口併合の強圧性を理由に反対した。","sourceIds":["s1097-start"],"locator":"開始・意見資料p.1-3「意見の内容」","confidence":"confirmed"},{"id":"f1097-strategy","text":"一次資料では、全投資口取得後の非公開化が買付目的として示され、対象側は資産運用方針、併合による退出、価格水準の三点を反対理由にした。","sourceIds":["s1097-start"],"locator":"開始・意見資料p.3-12「背景、目的、経営方針」","confidence":"confirmed"},{"id":"f1097-premium","text":"22,500円は公表前価格17,651円に対して27.47％、3か月平均16,190円に対して38.98％だった。","sourceIds":["s1097-start","s1097-result"],"locator":"開始資料p.12「市場価格比較・算定根拠」／結果資料p.2「最終買付価格」","confidence":"qualified"},{"id":"f1097-process","text":"スターウッドは価格を20,000円から21,750円、さらに22,500円へ上げ、下限も段階的に引き下げた。","sourceIds":["s1097-start","s1097-result"],"locator":"開始資料p.3-12「協議・条件決定の経緯」／結果資料p.2","confidence":"confirmed"},{"id":"f1097-result","text":"応募348,378口が最終下限3,877,247口に届かず、スターウッド公開買付けは不成立となった。買付け後の所有状況は取得なしである。","sourceIds":["s1097-result"],"locator":"結果資料p.2「成否・応募数・買付後所有割合」","confidence":"confirmed"}],"analysis":{"lead":{"text":"インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人に対するスターウッドのTOBは、スポンサーの同意を得ないまま始まり、最終22,500円まで二度増額しても不成立に終わった。応募348,378口は、引下げ後の下限3,877,247口の約9％にすぎず、価格競争がそのまま応募支持へ結び付かなかった。","evidence":["f1097-setting","f1097-terms","f1097-result"]},"background":[{"text":"スターウッドは上場オフィスREITの全投資口取得と非公開化を目指した。対象投資法人は、資産売却を含む運用方針が投資主共同の利益を損なうおそれ、投資口併合で反対投資主を退出させる強圧性、価値に比べた価格不足を挙げて反対した。","evidence":["f1097-setting","f1097-strategy","f1097-opinion"]},{"text":"途中で既存スポンサーのインベスコ・グループが対抗提案を出したため、比較対象は平時の市場価格だけではなくなった。スターウッドが20,000円から21,750円、22,500円へ上げた後、スポンサー側は22,750円を示し、競合する買い手の実額が投資口価値の下限を押し上げた。","evidence":["f1097-strategy","f1097-process","f1097-opinion"]}],"rationale":[{"text":"下限は当初より縮小され、最終的に既保有分と合わせ議決権50％へ達する水準まで下げられた。それでも応募が遠く及ばなかったことから、成立条件の厳しさより、より高い対抗提案の存在と対象側の反対が投資主判断を左右したと考える方が自然である。","evidence":["f1097-premium","f1097-process"]},{"text":"投資法人では会社法上の株式取得請求と同じ救済が使えないという論点も示された。非応募者を投資口併合で金銭化する設計の公正さが争われた点は、通常の事業会社MBOとは異なる。本件の価格改善は、特別委員会だけでなく実際の競争入札によって生じた。","evidence":["f1097-terms","f1097-result","f1097-opinion"]}],"premiumView":{"text":"下限は当初より縮小され、最終的に既保有分と合わせ議決権50％へ達する水準まで下げられた。それでも応募が遠く及ばなかったことから、成立条件の厳しさより、より高い対抗提案の存在と対象側の反対が投資主判断を左右したと考える方が自然である。二度の増額後も応募は最終下限の8.99％にとどまり、22,500円では反対意見を覆せなかったことが結果に表れた。","evidence":["f1097-premium","f1097-process","f1097-opinion"]},"shareholderAngle":{"text":"投資法人では会社法上の株式取得請求と同じ救済が使えないという論点も示された。非応募者を投資口併合で金銭化する設計の公正さが争われた点は、通常の事業会社MBOとは異なる。本件の価格改善は、特別委員会だけでなく実際の競争入札によって生じた。非応募を選んだ投資主はスターウッド案で強制退出せず、競合したスポンサー案の22,750円を選べる状態に残った。","evidence":["f1097-terms","f1097-opinion","f1097-result"]},"outcomeAssessment":{"text":"スターウッドの公開買付けは2021年6月15日に終了し、取得は行われなかった。その後は別案件であるスポンサーTOBが成立したため、対象投資法人の最終的な非公開化とスターウッド案件の成否を混同してはならない。本件単体の結論は明確な不成立である。","evidence":["f1097-result","f1097-strategy"]},"limitations":[{"text":"検証範囲はスターウッドによる三段階の価格改定、対象側の反対理由、応募348,378口と不成立の通知に限る。競合スポンサーによる非公開化後の物件売却、借換金利、1口当たりNAVは追跡しておらず、二提案の長期リターン比較までは行っていない。","evidence":["f1097-premium","f1097-result","f1097-strategy"]}]}}}